房市13字訣「價高量大成交緩，看屋多！買屋少」

房市13字訣「價高量大成交緩，看屋多！買屋少」

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】2011年以來，市場走勢波動很大，年前大好，年後奢侈稅登場，第3季又有「居住正義」議題，買氣不停起落，個案個別表現(xiàn)差異很大。在奢侈稅效應告一段落之後，從7月起，供給方便放量在市場上行銷，買方購屋意願反應也都還不錯，整體指標燈號跳上綠燈，惟獨顧慮到價格因素，買方遲滯不前，8月住展風向球燈號在綠燈邊緣徘迴。

2011年8月，房地產(chǎn)的外部環(huán)境頗為險惡，內(nèi)有兩黨總統(tǒng)候選人居住正義的議題，不動產(chǎn)稅制結構性調整，對房地產(chǎn)來說是短空長多；外部則有全球經(jīng)濟疲弱引發(fā)的股災，以及颱風、鬼月等因素，整個8月，利空衝擊幾乎是沒停過。

但在此狀況下，經(jīng)過重新調整的住展風向球，8月份景氣還是顯示代表「復甦安全」的綠燈。主要是因為市場供給量增加、媒體廣告放量，以及看屋來人增加；不過最能反應市場熱度的成交組數(shù)，該指標在近兩個月卻未見明顯提升。

根據(jù)住展房屋網(wǎng)調查，與2010年同為鬼月的8月相較，2011年的預售屋推案量較2010年增加了200億，達到540億；成屋推案戶數(shù)也增加了217戶達1219戶；議價率較2010年微增2％為13.1％，看屋組數(shù)大約是2010年的8成，成交組數(shù)僅有2010年同期的55％，報紙媒體廣告量，則大幅較2010年增加了8成5，顯然供給方對於市場的看法，比起需求方要樂觀的多，建商代銷猛推案，買方也有高度興趣看屋，結果最後卻是卡在價格問題。

2011年的平均單價大約上漲了15％，其中新北市更是增加了25％，連桃園都增加了18％，臺北市上漲14％，新竹也上揚約11％，這些都是造成買方猶豫不前的主因。

以議價率來看，大約都維持在13％左右，並未有明顯變動，顯示即便賣方價格愈開愈高，成交買方還是追價在買；但是比起2010年多出15％的行情，還是讓有意購屋的買方多所觀望，呈現(xiàn)「看屋多、買屋少」的狀況。
平均單價比較表
縣市
時間
預售屋+新成屋
開價
(萬元/坪)
行情價
(萬元/坪)
北市平均
99.8
73.3
60.7
100.8
85.6
69.0
增減幅(％)
17％
14％
北縣平均
99.8
32.0
26.4
100.8
40.4
32.9
增減幅(％)
26％
25％
宜縣平均
99.8
16.0
14.4
100.8
15.9
14.6
增減幅(％)
-1％
1％
基隆平均
99.8
16.7
14.1
100.8
18.6
15.1
增減幅(％)
12％
7％
桃園平均
99.8
15.8
13.3
100.8
18.6
15.7
增減幅(％)
18％
18％
新竹平均
99.8
19.8
17.1
100.8
22.5
18.9
增減幅(％)
14％
11％
資料來源：住展房屋網(wǎng)


嚴格來說，目前算是個案表現(xiàn)時代，幾個指標區(qū)域及指標大案的市場反易都還不錯，指標區(qū)域部分，像是中正區(qū)、大安區(qū)，高總價案的買氣及成交量都很旺盛；指標案像是林口的「世界首席」、中和「遠雄左岸」、深坑「帝品苑」、樹林「麗寶國際館」、淡水「豐悅夏宮」及「臺北灣-觀?！?、新莊「新潤都峰苑」等案，週來人都可達上百組，買方看屋意願很高。

這些指標案不但案量大、媒體廣告量更是十分驚人，價格也大都是創(chuàng)下區(qū)域新高，且大多是外來客看屋比例偏高，也因為買方以外來客居多，對區(qū)域行情較不熟悉，因此對於個案開出高價的合理性質疑，使得成交並未隨著看屋組數(shù)增加而同步提升。

就市場需求面來看，買方量能算是充足無虞的，建商推案產(chǎn)品也具有特色，唯一的關鍵點還是在於價格，面對即將到來的928檔期，將會有更多的指標大案登場，預料也將進入一場價格戰(zhàn)。但是外部劣勢環(huán)境尚未見到改變跡象，臺股又深受國際股市變化牽動，外冷內(nèi)熱想必也是難以持續(xù)的，這種條件下，高價是否會有所鬆動？保持密切觀察。

【住展風向球】六大指標分數(shù)與燈號對照表
時間
預售
推案
成屋
推案
廣告
批數(shù)
議價率
來客
組數(shù)
成交
組數(shù)
房市
風向
新燈號
2010/03
6.17
5.55
4.78
7.86
10
11.75
46
綠燈
2010/04
8.72
6.11
5.98
6.49
8.07
8.93
44
綠燈
2010/05
8.72
5.27
6.28
6.83
8.07
8.93
44
綠燈
2010/06
7.99
6.95
5.68
7.18
7.69
8.45
44
綠燈
2010/07
7.26
4.99
5.68
7.18
6.92
7.98
40
黃藍燈
2010/08
6.90
5.27
5.38
7.18
8.46
8.93
42
黃藍燈
2010/09
6.90
5.83
5.68
6.15
8.07
8.45
41
黃藍燈
2010/10
6.90
6.67
6.28
6.49
8.85
8.93
44
綠燈
2010/11
5.80
5.83
5.38
6.15
7.69
7.98
39
黃藍燈
2010/12
9.81
5.55
5.98
6.83
8.46
8.45
45
綠燈
2011/01
7.26
4.16
5.38
7.86
7.69
7.98
40
黃藍燈
2011/02
7.26
4.16
5.98
6.15
8.85
9.87
42
黃藍燈
2011/03
6.90
4.99
4.78
6.83
7.3
7.51
38
黃藍燈
2011/04
7.26
4.16
5.08
6.83
6.92
7.04
37
黃藍燈
2011/05
5.80
5.27
4.48
7.86
6.53
7.04
37
黃藍燈
2011/06
6.53
5.27
5.38
5.46
6.92
7.51
37
黃藍燈
2011/07
8.35
6.67
8.38
6.15
7.69
7.51
45
綠燈
2011/08
7.99
5.53
8.08
6.15
7.69
7.51
43
綠燈
【註】藍燈(谷底衰退)：32分以下。黃藍燈(衰退注意)：33~42分。綠燈(復甦安全)：43~52分。黃紅燈(熱絡注意)：53~61分。紅燈(過熱煞車)：62